O usufruto é direito real sobre coisa alheia, enquanto o fideicomisso é instituto jurídico pelo qual, em disposição testamentária, o testador constitui herdeiro ou legatário, a que impõe a obrigação de, por sua morte ou sob certa condição, transferir a outra pessoa, indicada pelo testador, a herança ou coisa legada.
No usufruto há as figuras do nu-proprietário e do usufrutuário. Aquele tem a propriedade, despida, porém, dos atributos de uso e gozo, exatamente porque a utilização e os frutos da coisa pertencem ao usufrutuário, enquanto viver ou não renunciar ao usufruto, direito que pode ser extinto também por outros motivos.
No fideicomisso há, por igual, duas figuras: a do fiduciário e a do fideicomissário. Aquele é, em verdade, o primeiro herdeiro ou legatário do bem, o qual tem o uso, gozo e até o direito de alienar a coisa, se o contrário não se estipulou, enquanto o último é aquele a quem o fiduciário tem a obrigação de transmitir o bem.
Por esses institutos, o usufrutuário e o fiduciário têm a posse direta da coisa. São eles, pois, os locadores, no caso do bem ser dado em locação.
Enquanto vigorarem usufruto e fideicomisso, o nu-proprietário e o fideicomissário não podem postular o despejo, nem se lhes exige que deem seu consentimento para que o usufrutuário e o fiduciário o façam, estes sim únicos legitimados para essa ação.
Extintos o usufruto ou o fideicomisso, porém, o nu-proprietário ou o fideicomissário podem denunciar a locação a que não anuíram, como sempre se entendeu no direito brasileiro, porque assumem, com aquela extinção, a posição de proprietário, e o direito de retomar a coisa é inerente ao direito de propriedade, já aí exercido sem aquele ônus (ou restrição) em que consistem o usufruto e o fideicomisso.
A extinção do usufruto pode decorrer das causas previstas no CC/2002 (art. 1.410). Entre elas, as que mais de perto interessam à locação são estas: morte do usufrutuário, a consolidação da propriedade na pessoa do nu-proprietário porque somente a este é alienável o usufruto (art. 1.393) e a renúncia ao usufruto, que, embora não prevista, não é vedada por lei.
Ocorre que “a extinção do usufruto, seja por que meio for (renúncia – causa não proibida pela lei), rompe a relação ex locato, não estando o nu-proprietário obrigado a respeitá-la se a ela não anuiu” (2º TACivSP – Rel. Silva Costa – JTACivSP-Saraiva 80/189).
Por isso, o Tribunal de Alçada de Minas Gerais (consoante a nota 3a ao artigo ora comentado, do Código de Processo Civil e legislação processual em vigor, 31. ed., Theotonio Negrão, em colaboração com José Roberto Ferreira Gouvêa) assentou que “a omissão, no contrato locatício, da condição de usufrutuário do locador não obsta ao proprietário do imóvel denunciar a locação, uma vez extinto o usufruto devidamente transcrito no registro imobiliário” (RJTAMG 62/104).
Do mesmo modo, “se o fideicomissário não assinou o contrato juntamente com o fiduciário, não dando seu assentimento por escrito, se extingue a locação pela morte do fiduciário” (2º TACivSP – Ap. 290.154 – Rel. Adail Moreira – DOE-Poder Judiciário 21.06.1991,p.85 – Ementário 10/91)
Já “o nu-proprietário que anui por escrito ao contrato de locação ajustado pelo usufrutuário sujeita-se à compulsória renovação, jungindo-se aos efeitos cogentes da prestação jurisdicional” (2º TACivSP – Rel. Alves Bevilácqua – RT 638/137).
Ocorre que, findos o usufruto e o fideicomisso, não cessa automaticamente a locação existente, Para tanto, é necessário denunciar o liame locatício, por meio de notificação judicial ou extrajudicial, concedendo ao locatário o prazo de 30 dias para a desocupação, sob pena de despejo que será promovido por meio de ação imotivada, uma vez que será baseada apenas naquela extinção seguida da denúncia.
Decorridos 90 dias, contados da extinção do fideicomisso, ou da averbação imobiliária da extinção do usufruto, sem que seja feita tal denúncia, presume-se que o nu-proprietário e o fiduciário, agora apenas proprietários, concordaram com a locação, assumindo, portanto, a posição de novos locadores.
O dispositivo é louvável na medida em que faz cessar interminável discussão em feitos judiciais, pela circunstância de a lei anterior não ter fixado prazo para tal providência. Tudo dependia de ter o antigo usufrutuário ou fideicomissário tomado alguma atitude incompatível com a vontade de retomar o prédio, como por exemplo, quando entrava em tratativas com o inquilino para reajustar o aluguel. Nesse caso, já assumia a postura de locador. Do contrário, a sua tolerância com a permanência do locatário, durante algum tempo, mesmo após a notificação denunciadora do liame, não podia significar, necessariamente, que desejasse manter a locação. Tudo dependia do exame de cada caso submetido aos pretórios.
Agora não mais é assim. Decorridos aqueles 90 dias, a inércia do antigo nu-proprietário ou fideicomissário produzirá, por presunção legal, o efeito de colocá-lo na posição de locador, com as consequências disso decorrentes, entre as quais, tratando-se de imóvel residencial, a de apenas poder promover o despejo nas restritas hipóteses previstas em lei.