Sublocação, cessão e empréstimo da locação

SUBLOCAÇÃO

A Lei nº 8.245 de 1991, a Lei do Inquilinato, apesar de estabelecer 3 artigos referentes às sublocações, não estabelece uma definição precisa sobre o que seria a sublocação. Conclui-se, portanto, que os legisladores entendem que esse termo é autoexplicativo. Assim, sublocação é o ato ou efeito de sublocar, ou seja, de alugar a terceiro. O locador é uma parte do contrato, o locatário é a segunda parte e quando este aluga para um terceiro, este é um sublocatário. Portanto, a sublocação ocorre quando o inquilino de aluga o imóvel para outra pessoa.

Fica caracterizada a sublocação quando o locatário do imóvel loca-o a um terceiro, seja o imóvel inteiro
ou em parte. Na relação jurídica de sublocação o sublocatário passa a ter encargos como subaluguel, condomínio (ou parte), dentre outros encargos, tal qual na locação, a critério do sublocador.

Artigo 21 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei do Inquilinato: O aluguel da sublocação
não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Portanto, quando o locatário subloca o imóvel ele passa a ser um sublocador e o terceiro seria o sublocatário. A lei estabelece, que o limite deste subaluguel é equivalente ao valor do aluguel que o locatário paga ao locador. Já no caso das habitações coletivas multifamiliares, a lei limita o subaluguel em ao dobro do valor da locação principal.

Embora prevista em lei, a sublocação depende do consentimento do locador, com estabelecido no artigo 13 da lei do inquilinato:

Artigo 13 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei do Inquilinato:

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.


Lembrando que o empréstimo ocorre quando o locatário dispõe gratuitamente para outra pessoa o
uso de todo o imóvel ou de parte dele. Já a cessão da locação fica caracterizada quando o locatário transfere para outra pessoa todos os direitos e obrigações do contrato de locação.
Então, diferentemente do empréstimo, na cessão de locação o terceiro irá substituir o locatário no contrato tornando-se o novo locatário, enquanto na sublocação, como já explicado anteriormente, o locatário subloca o imóvel no todo ou parte dele, por tempo e valor determinados.

Contudo, frisamos que em TODAS essas relações jurídicas que podem ser estabelecidas diretamente com o inquilino, ESTAS DEVEM SER EXPRESSAMENTE AUTORIZADAS PELO LOCADOR.

Além disso, é comum incluirmos no contrato de locação dos nossos clientes a cláusula que proíba a sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel, com o objetivo de proteger ainda mais o locador nestes casos, pois a sublocação pode não ser interessante para o locador, por uma série de motivos.

O artigo 9º, inciso II, da Lei do Inquilinato prevê que o locador pode requerer o despejo do locatário em caso de infração legal ou contratual. Como a sublocação, cessão ou empréstimo sem autorização constitui violação contratual, o locador pode ingressar com uma ação de despejo.