Benfeitorias são acessórios que se introduzem na coisa, classificando-se em necessárias, úteis e voluptuárias (art. 96 do CC/2002)
As que são introduzidas no bem locado pelo locatário têm sempre dado margem a discussão, principalmente, quando, finda a locação, pretende o inquilino obter indenização pelo fato de as ter realizado, querendo reter o imóvel até que seja pago pelo devido valor delas, atualizado.
A realização de benfeitorias, porém, deve ser alegada pelo locatário na contestação, para que, tendo ele razão, possa ser autorizado o jus retentionis.
Convém, antes, fixarmos, que benfeitorias necessárias são as que dizem respeito à própria estrutura, solidez e conservação do prédio, competindo, em regra, ao seu proprietário, de modo que, por isso mesmo, quando realizadas pelo locatário, este tem direito à respectiva indenização, com a correspondente retenção do imóvel enquanto não receber dita indenização.
O preceito já constava do Código Civil de 1916 (art. 1.199), que, embora dispusesse que não era lícito ao locatário reter a coisa alugada, ressalvava o caso de ter realizado benfeitorias necessárias. O atual Código Civil dispõe no mesmo sentido, salvo disposição em contrário (art. 578).
As benfeitorias úteis, que têm por finalidade dar mais conforto ou comodidade ao inquilino, ou ainda, permitir que utilize o imóvel conforme o seu interesse e as suas conveniências, somente são indenizáveis se tiverem sido autorizadas de modo expresso pelo locador.
No regime da Lei 6.649/1979, encontrava-se regra segundo a qual “não é lícito ao locatário reter o prédio alugado, exceto no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com consentimento, por escrito, do locador” (art. 26)
Ocorre que, segundo a atual lei, não somente as benfeitorias úteis, mas também as necessárias não serão indenizáveis se houver cláusula contratual que assim disponha.
Vale ressaltar que ” a cláusula que autoriza a introdução de benfeitorias, eximindo, no entanto, o locador o dever de indenizar, é disposição contratual que não ofende a ordem pública, pois representa indispensável proteção ao locador, evitando que se encontre na impossibilidade de retomar o imóvel se o locatário erigisse construção de vulto, até mesmo superior a sua possibilidade”. (Biasi Ruggiero. Comentários à lei de locação de imóveis urbanos. Coord. Juarez de Oliveira. São Paulo, Saraiva, 1992. p. 261).
Afinal, a renúncia à indenização e retenção por eventuais benfeitorias, que venha a introduzir no imóvel, inserem-se no âmbito dos direitos disponíveis do locatário, uma vez que se trata de matéria de natureza patrimonial.
Essa era uma tendência jurisprudencial que se vinha acentuando cada vez mais, pois “o direito de retenção por benfeitorias pode ser renunciado pelo locatário, através de cláusula contratual expressa” (Rel. Marcello Motta – JTACivSP – Saraiva 79/195); ou “é incabível a retenção do imóvel por benfeitorias, existindo cláusula contratual por intermédio da qual o locatário abre mão desse direito sem a menor restrição” (2º TACivSP – Rel. Demóstenes Braga – DOE – Poder Judiciário 27.09.1991. p. 87 – Ementário 15/91)
E não havendo direito de indenização, descabe invocar direito de retenção. A propósito é tranquila a jurisprudência a respeito desse tema, de tal forma que acabou cristalizada na Súmula 15 d 2.º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo, que diz: “É dispensável prova sobre benfeitorias se há cláusula contratual em que o locatário renunciou ao respectivo direito de retenção ou de indenização”.
E essa súmula continuou sendo prestigiada nessa Corte, como se vê de julgado dispondo que, “havendo cláusula expressa de renúncia a direito de retenção ou de indenização por benfeitorias, o locatário nada tem a receber, consoante Súmula 15 de2.º TACivSP” (Ap. 561.562-00/3 – Rel. Cambrea Filho – j. 08.02.2000 – DOE – Poder Judiciário 29.09.2000, p. 141 – Ementário 16/2000)
A propósito, em julgamento de 27.05.1991, quando vigorava a anterior Lei do inquilinato, a 3.ª Turma do STJ, sendo Relator o Min. Eduardo Ribeiro, por votação unânime, decidiu a respeito de benfeitorias com a seguinte ementa: “Lícito convencionarem as partes não ser devida indenização por benfeitorias, ainda que necessárias” (REsp 10.336/SP).
E, já na vigência da atual Lei do Inquilinato, esse mesmo Tribunal Superior, por sua 6.ª Turma, no REsp 265.136/MG, Rel, Min. Vicente Leal, assentou que é válida a cláusula contratual em que o locatário renuncia ao direito de retenção ou indenização, de tal modo que é desnecessário perícia a respeito das benfeitorias realizadas no bem locado (DJU 19.02.2001 p. 259)
Por fim, a respeito dessa questão, em 07.05.2007, o STJ editou a Súmula 335, com o seguinte teor: “Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção”.