LOCAÇÃO
A locação de imóveis urbanos regula-se pela Lei n.° 8.245, de 18 de outubro de 1991, que entrou em vigor sessenta dias após a sua promulgação.
Costuma-se chamá-la de Lei de Locações ou de Lei do Inquilinato.
Ela protege o inquilino, que quase sempre é a parte mais fraca na locação. Mas, não tanto como algumas leis anteriores.
Define-se a locação como o empréstimo oneroso de coisa infungível1.
Quando um ato é oneroso? Quando é remunerado. Poderia também ser gratuito. E se fosse gratuito o empréstimo de coisa infungível? Teríamos um comodato.
2.1 – Locação vs. comodato
A relação de locação é denominada ex locato (de locação). Atenção para o teor do artigo 5° da lei:
“Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
Isto quer dizer que, tratando-se de uma locação normal, regida pela lei 8.245/91, o inquilino só sai por ação de despejo (a menos que haja acordo).
Não existe a possibilidade de tirá-lo por ação de reintegração de posse.
Por outro lado, a relação de comodato é possessória. Aquele que detém a posse de um imóvel, poderá cedê-la gratuitamente. Desejando obter de volta a posse do imóvel, ajuizará uma ação de reintegração de posse em face do comodatário.
1 Infungíveis – São bens que não podem ser substituídos por outros da mesma espécie. Ex.: Um carro não poderá ser substituído por outro da mesma marca, modelo e cor, porque tem número de chassis diferente. Um imóvel não pode ser trocado por outro igual, pois o número de matrícula é outro.
Fungíveis – São bens que podem ser substituídos por outros da mesma espécie. Ex.: dinheiro, cereais, pregos.
| LOCAÇÃO | COMODATO | |
| empréstimo oneroso | empréstimo gratuito | |
| relação ‘ex locato’ | relação possessória | |
| tira-se o inquilino por | tira-se o comodatário por: | |
| DESPEJO | REINTEGRAÇÃO DE POSSE |
Observem cuidadosamente o seguinte: o que deve ser gratuito, no comodato, é o aluguel. O fato de o comodatário pagar despesas como taxas de água e energia, IPTU, despesas de condomínio etc. não desfigura o comodato, não o transforma em locação.
2.2 – Imóveis urbanos
Um imóvel poderá ser urbano ou rural. O que determina essa classificação é a destinação, não a localização.
Assim, um terreno dentro do perímetro urbano de uma cidade, destinado exclusivamente a plantação ou criação, será considerado rural, para a Lei 8.245/91, embora não pague INCRA.
Por outro lado, uma casa dentro de uma fazenda, distante da cidade, poderá ser alugada para fins residenciais e essa locação se regerá pela lei supra referida.