O que é direito de preferência?
Quanto se obtém o direito de preferência?
Quais são as regras gerais do direito de preferência na locação?
O direito de preferência, fundado na natureza locatícia, se objetiva em regra determinado pela norma legal, onde se prioriza o privilégio do locatário em satisfazer determinado direito com prioridade absoluta, antes de qualquer outro.
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de nos reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral a proposta, no prazo de trinta dias.
Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negocio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado.
Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos, ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto a matrícula do imóvel.
A averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.
Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.