A caução, é uma das modalidades de garantias locatícias previstas na lei do inquilinato, (Lei nº 8.245/1991), as quais têm o objetivo de garantirem o cumprimento das obrigações do inquilino (locatário) perante o proprietário (locador).
O pagamento pontual do aluguel no dia compactuado em contrato de locação bem como os demais encargos locatícios é uma obrigação básica do inquilino, conforme definido no artigo 23 da lei do inquilinato.
Caso o inquilino não cumpra esta obrigação a garantia locatícia poderá ser utilizada, assim como permitirá ao locador ingressar com a ação de despejo a fim de retomar a posse do imóvel além da ação de cobrança a fim de obter o recebimento dos alugueis e demais encargos até a data da entrega do imóvel, além das custas judiciais;
Assim, a CAUÇÃO pode ser mediante:
1) Dinheiro
2) Bens móveis
3) Bens imóveis (próprio ou de terceiro)
Quando em dinheiro, o valor da caução não poderá exceder a quantia equivalente a três vezes o valor do aluguel em contrato. Se em bem imóvel, esta limitação não se aplica e deverá ser averbada à matrícula do imóvel dado em garantia; Se em bens móveis, deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos.
A limitação da caução em dinheiro à 3 vezes o valor do aluguel, na prática, em face do tempo necessário para retomada do imóvel em uma ação de despejo, a torna menos interessante ao locador motivo pelo qual muitos tem preferência pelas outras modalidades de garantia previstas em lei.
Por este motivo, em 2005, foi incluída na lei a modalidade de cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, a qual permite que seja feito um investimento sem a limitação sendo estas quotas de fundo de investimento deixadas como garantia locatícia, podendo ser resgatadas pelo locador em caso de inadimplência.
Outra forma, muito interessante da caução, é quando feita em bem imóvel, quando este será deixado em garantia, pois também não tem a limitação do valor da caução em dinheiro. Assim, se feita da forma correta de fato garante a obrigação contratual em uma eventual ação de cobrança, ou ação de despejo cumulada com a cobrança.
Pode ser mais vantajosa para o inquilino, pois pode ser menos oneroso do que o seguro fiança, e proporciona uma boa cobertura para o locador, de modo que ambas as partes são beneficiadas, e torna o negócio mais seguro, sem envolver uma terceira parte.
Esta caução em bem imóvel pode ser feita com imóvel do próprio inquilino ou ainda com imóveis de terceiros, fato que ocorre quando uma terceira pessoa permite que seu imóvel seja dado em garantia ao cumprimento do contrato de locação.
Aqui, cabe destacar que a lei do inquilinato em seu artigo 37, parágrafo único, proíbe a utilização de mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade, e define a prática como contravenção penal, conforme artigo 43.
Não obstante, é comum encontramos em contratos de locação trazidos pelos nossos clientes, casos em que que um fiador deixa seu imóvel em garantia.
A modalidade de garantia denominada “fiador”, consiste em uma pessoa que responderá, inclusive com os bens imóveis, móveis, ou quaisquer outros que possua. No entanto, ele não pode deixar um imóvel específico em garantia no mesmo contrato de locação, pois caso o faça, poderá caracterizar uma contravenção penal, como exposto anteriormente.
Assim, assinar o contrato de locação como fiador e ao mesmo tempo deixar um imóvel específico como garantia pode ensejar na anulação do contrato de locação, com base no artigo 37 da lei do inquilinato.
Ao apresentar o fiador e a caução no mesmo contrato de locação, caracteriza-se a utilização de duas garantias, o que de fato poderia ensejar a anulação do contrato!