FATORES DE VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL
Em virtude do fato de que todos os imóveis são diferentes entre si, podemos afirmar que para chegar ao preço de mercado de um determinado imóvel, tanto residencial quanto comercial, é necessário observar alguns itens imprescindíveis na formação do preço e na liquidez de mercado. Todos eles interferem diretamente no processo de captação e de análise do preço de mercado. Indicamos, a seguir, as principais características que formam o “ponto de liquidez”: o imóvel que está desocupado, por ser de mais fácil visita e por estar de pronta-entrega no ato da venda, obtém sempre melhor avaliação no mercado, em comparação àquele que se acha ocupado, e cuja entrega será trinta ou sessenta dias após a venda. O imóvel ocupado fica, de fato, relacionado a uma série de dificuldades, como marcar hora para visita com provável comprador, ou a disponibilidade do proprietário para receber visitas, ou a realização de visitas com os proprietários presentes, que nem sempre são bem-vindas, ou pela intervenção de proprietários que costumam interferir no trabalho do corretor no momento da visita, e ainda pelo relacionamento pessoal inevitável entre a visita e o morador, em momento ainda impróprio para a tomada de decisão de compra, etc.
Quando o imóvel está localizado na proximidade de clubes, praças, jardins, tem um índice positivo para ser considerado em sua liquidez, porém, quando está junto ou próximo demais desses locais, isso não o valoriza e sim o deprecia, pois o seu futuro ocupante terá que conviver com barulho, poeira, festas, jogos, parques de diversões e outros fatores que poderão tirar a sua tranquilidade. O comprador geralmente valoriza o imóvel bem localizado, com transporte fácil, metro, ponto de táxi ou de ônibus, de fácil acesso, e esses são aspectos sobre os quais podemos fazer incidir muitos elementos de valorização. Por isso, no momento em que se faz a vistoria, deve-se examinar se na vizinhança há bons colégios e outras instituições culturais como biblioteca, teatro, cinemas, etc, a fim de que isso sirva de fonte de informação para que se possa chegar ao ponto de liquidez .
Outros fatores que poderão ser levados em consideração são a localização fora da área de poluição sonora e ambiental, em rua exclusivamente residencial, bem iluminada e arborizada, ou em local de frente para o mar, lagoa, baía, montanhas ou, pelo menos, com vista voltada para esses locais. Além desses diversos fatores que poderão valorizar o imóvel, o profissional, com a sua sensibilidade, poderá encontrar outros de igual relevância para o bem-estar do morador, tantos ou mais dos que citamos.
FATORES DE DEPRECIAÇÃO DO IMÓVEL
Assim como no processo de valorização, cada imóvel apresenta aspectos que vão influenciar diretamente a sua liquidez. Por isso mesmo, na composição do preço de mercado de um imóvel, apresentam-se alguns fatores que o depreciam, tais como:
1) se existe um apartamento de luxo, de peças amplas, localizado em uma rua ou
em local inadequado, por exemplo, a sua liquidez diminui, pois o interesse de compra
é menor, fazendo com que o seu preço caia para proporcionar a liquidez;
2) se um edifício residencial tem a sua portaria social situada dentro de uma
galeria de lojas, esse fato é um ponto de depreciação, pois obriga seus moradores a
transitar por essas galerias, que nem sempre têm um bom ambiente, além da possibilidade de produzirem ruídos exagerados para os moradores;
3) a feira livre é um fator de depreciação dos mais fortes, pois os residentes de
ruas indicadas para essa atividade iniciam a sua peregrinação emocional já na véspera do dia marcado para a feira. De fato, já começam não podendo estacionar o
automóvel na própria garagem, para que possam sair no dia seguinte. Já de madrugada, por volta das três horas, o sossego dos moradores acaba, pois os feirantes já
estão iniciando a montagem das primeiras barracas, e assim vai essa confusão até
às dezesseis horas, após a faxina. Isso acontece, no mínimo, uma vez por semana,
ou quatro vezes por mês, ou cinquenta e dois dias por ano, o que corresponde a quase
dois meses por ano. É ou não é complicado comprar apartamento em rua de feira?
4) por outro lado, há alguns edifícios que possuem lojas no seu interior e essas
unidades são em geral ocupadas por boates, padarias, casas funerárias, ou outro
ramo comercial que causam inúmeros transtornos aos moradores, e esses são fatores que dificultam igualmente a liquidez de um imóvel, fazendo com que diminua o interesse de compradores, restringindo o mercado de procura. Nesses casos, deve-se melhorar a liquidez abaixando o preço de venda;
5) rua com grande fluxo de tráfego, por causa da poluição sonora e ambiental;
6) imóveis localizados em ruas que dão acesso a favelas (e essas podem ser
muitas em algumas cidades);
7) imóvel que está ocupado com inquilino, porque este, além de ter o direito de
preferência de compra, se não vier a usar esse direito não fica obrigado a desocupar
a unidade. Ora, imóvel ocupado com inquilino é muito difícil de ser vendido, a não ser
que se ache um comprador/investidor que queira comprar barato, com o preço lá na
“bacia das almas”.